Newgate Investment ma już 10 lat. To dobry moment, żeby zastanowić się nad tym co było i co jest jeszcze przed Wami. Jak widzisz Waszą firmę w perspektywie kilku najbliższych lat?
Kiedy zaczynaliśmy rynek był całkiem inny niż jest dzisiaj. Przez te dziesięć lat udało nam się zbudować dość zadowalający portfel nieruchomości, który w większości składa się z retail parków. Dzisiaj jesteśmy już mocno zakorzenionym podmiotem na rynku w Polsce.
Powiedziałeś, że to jest zupełnie inny rynek niż 10 lat temu. Co masz na myśli?
Ten rynek w ostatnim czasie mocno przyspieszył i chcemy za nim nadążyć. Nasz cel jest jasny: wynik pierwszych dziesięciu lat chcemy podwoić w przeciągu następnych pięciu. A w perspektywie kolejnych pięciu też nie zamierzamy zwalnić tempa rozwoju.
Czyli w roku 2028 Wasz portfel w Polsce to byłoby około dwustu tysięcy metrów kwadratowych powierzchni?
Dwustu tysięcy, dokładnie.
To jest duże przyspieszenie. Co to oznacza dla organizacji firmy?
Inaczej wygląda struktura w firmie, która posiada – tak jak my na początku – dwie, trzy nieruchomości, a inaczej, kiedy posiada około trzydziestu nieruchomości. Na początku było nas jakieś dwie, trzy osoby. De facto prawie wszystko było na mojej głowie, od zarządzania w którym pomagał mi kolega, poprzez uzyskiwanie finansowań, księgowość, aż po komercjalizację i akwizycje.
Dzisiaj firma jest już dorosła i ma wszystkie potrzebne działy, aby móc samoistnie działać na rynku. Robimy wszystko in house i to, między innymi, daje nam możliwość przyspieszenia rozwoju.
Przed dziesięcioma laty tworzyłeś firmę praktycznie jednoosobowo, ale dzisiaj nadal pozostajesz kluczowej pozycji. Co jest w tej chwili w centrum Twojej uwagi? Czy to jest generalnie nadzór i koordynacja wszystkich aspektów działalności firmy czy jakiś obszar specjalny?
Do tej pory w sumie tak było, że koordynowałem, czy starałem się koordynować wszystkie działania w firmie. Teraz postanowiliśmy to rozdzielić. Mamy w firmie osobę, która będzie się skupiała głównie na tej części pracy, która związana jest z zarządzaniem naszymi obiektami. Oczywiście będę tam służył cały czas pomocą, ale postaram się głównie skupić na dalszym rozwoju naszej grupy tak, by za pięć lat podwoić nasze portfolio.
Kto będzie odpowiedzialny za zarządzanie projektami?
Anton Grytsenko, który jest z nami już od wielu, wielu lat.
Zanim porozmawiamy o Waszym dalszym rozwoju, przyjrzyjmy się temu co macie dzisiaj w swoim portfelu. Czy to są inwestycje długoterminowe, jaki jest ich charakter?
Od samego początku mieliśmy strategię długofalowych inwestycji i zamierzamy tą strategię kontynuować. Dzisiaj nie myślimy o sprzedaży. Natomiast rynek jest bardzo dynamiczny i trudno mi przepowiadać przyszłość, bo a nuż pojawi się jakiś nowy, wielki, międzynarodowy gracz na rynku, który przyjdzie do nas z ofertą nie do odrzucenia. Wątpię, żeby tak się wydarzyło ale nigdy nie można zamykać się na taką opcję.
W Waszym portfelu dominują projekty typowo retailparkowe, takie poniżej dziesięciu tysięcy metrów. Ale są także większe obiekty mam na myśli Białystok i Sieradz. Jaki jest poziom ich komercjalizacji?
Jest bardzo zadowalający, bo wynosi – o ile się nie mylę – 100% w Sieradzu i dziewięćdziesiąt dziewięć procent w Białymstoku.
Zmiany jakie zachodzą w Waszych projektach widać gołym okiem, szczególnie jeżeli chodzi o przebudowy.
To prawda. Większość naszych projektów przechodziła w ostatnich latach remodeling. Dobrym przykładem jest obiekt w Białymstoku, który kiedyś był bardziej znany jako Outlet Białystok, a w ostatnich dwóch latach był dwa razy przebudowywany. To była gruntowna metamorfoza, w efekcie której stał się największym w całym regionie retail parkiem, o powierzchni około osiemnastu tysięcy metrów kwadratowych. Ostatni najemca będzie się otwierał w marcu i tym samym ten projekt będzie prawie ostatecznie ukończony.
Co oznacza “prawie ukończony”?
Mamy tam jeszcze możliwość przebudowy tysiąca pięciuset metrów kwadratowych, którą pewnie w którymś momencie jeszcze zrobimy. Na dzisiaj proces remodelingu i rekomercjalizacji możemy uznać za zakończony.
Duże zmiany dokonały się także w Galerii Sieradzkiej….
Sieradz był również obiektem, który był przez nas dwukrotnie przebudowywany. Zaraz po zakupie odnowiliśmy całkowicie nie tylko fasadę obiektu ale także środek. Potem obiekt był jeszcze rozbudowywany. Zamknięciem ostatniego etapu zmian było wejście salonu Sinsay. Tym samym cały obiekt jest w pełni przebudowany i skomercjalizowany
Prawie stuprocentowa komercjalizacja wszystkich projektów oznacza, że w tej chwili możecie spocząć na laurach czy też widzicie takie wyzwania pod tytułem “podkręcamy tenant mix”?
Praca z najemcami to jest praca na otwartym organizmie i nigdy nam ma czasu by spocząć na laurach. Staramy się zawsze polepszać ten mix chociaż w tym momencie wydaje się on optymalny.
Nieustannie mamy rozmowy na temat przedłużenia umów. Pojawiają się zapytania o możliwe powiększenie lokalu. Staramy się z najemcami współpracować tak, żeby było im u nas w obiektach jak najwygodniej i czuli się tam jak najlepiej.
Ich komfort zależy jednak głównie od wysokość czynszu. Jaka jest sytuacja w tej chwili i jakie macie estymacje na najbliższą przyszłość? Jakich wzrostów czynszu oczekujecie?
Chciałbym oczywiście móc powiedzieć, że się zmienią in plus dla nas, natomiast patrząc z perspektywy ostatnich pięciu lat to czynsze de facto stoją w miejscu i nie oczekuję, żeby się mocno ruszyły ponad standardową indeksację.
Jak widzisz dzisiaj finansowanie nowych inwestycji?
Nie widzę tego w wesołych barwach. Sytuacja inwestora mocno się pogorszyła, ponieważ strasznie wzrósł koszt pieniądza.
Próba uzyskania finansowania zewnętrznego bardzo często przekreśla sens jego tworzenia, więc te projekty jeżeli się tworzy, to zazwyczaj z własnych zasobów finansowych. To oczywiście podraża projekt.
Problematyczny jest też zakup nowych inwestycji, bo możliwość otrzymania finansowania jest dzisiaj dość ograniczona.
Jak sobie z tym radzicie?
Radzimy sobie, bo mamy duże zaufanie ze strony instytucji finansowych. To efekt wieloletniej współpracy i dobrych wyników naszych inwestycji.
Ale jest to rzeczywiście bardzo, bardzo trudny aspekt dzisiejszej rzeczywistości. Przy finansowaniach złotówkowych nowe projekty są wręcz niemożliwe do sfinansowania, bo całkowicie nieopłacalne. Przy finansowaniach eurowych jest to do zrobienia ale z ogromną trudnością.
W jaki sposób chcecie w pięć lat podwoić portfel. Bardziej przez nowe inwestycje czy akwizycje?
Rozwój planujemy tworząc go na trzech filarach: poprzez akwizycje gotowych i funkcjonujących już projektów, poprzez współpracę z deweloperami, którzy budują dla nas konkretnie wybrane inwestycje, oraz poprzez własne deweloperowanie parków handlowych.
Mamy własny dział deweloperski, który realizuje już pierwszy projekt w Malborku. W planach mamy minimum dwa projekty rocznie, które chcemy sami tworzyć.
Jak wygląda Wasz park ziemi? Dwa projekty rocznie oznaczają, że macie zabezpieczonych cztery do sześciu działek, czy też jest tego więcej?
Staramy się nie utrzymywać zbyt dużego banku ziemi, ale trzymać tylko taki, który zapewnia nam możliwości deweloperskie na następne dwa, trzy lata.
Co jest największym wyzwaniem stojącym dzisiaj przed Newgate Investment?
Mówiliśmy już o tym. Pozyskanie finansowań na takich warunkach, które umożliwiałyby w ogóle nabycie projektów lub nabycie ich przynajmniej na takiej rentowności jaką minimalnie oczekujemy.
Czy to oznacza, że z perspektywy banków nad rynkiem retail parków zbierają się czarne chmury?
Tego bym nie powiedział. Szczególnie w porównaniu do innych sektorów rynku nieruchomości. Banki chcą rozmawiać, ale oczywiście podchodzą do projektów bardzo wybiórczo. Podchodzą również bardzo wybiórczo do inwestorów. Ważne jest by mieć bardzo dobry track record. Ważne jest również by mieć bardzo dobry i stabilny projekt.
Oprócz tego, że zarządzasz Newgate Investment, to na co dzień prowadzisz także praktykę adwokacką w Berlinie. Znasz niemiecki rynek nieruchomości. Czy porównując Polskę z Niemcami, Polska jest nadal atrakcyjnym miejscem dla inwestowania w obszarze retailu?
Myślę, że tak aczkolwiek zawsze trudno jest mówić w dobie kryzysu o tym, który rynek jest bardziej interesujący, bardziej atrakcyjny.
Pamiętam czasy wcześniejszego kryzysu, sprzed ponad dziesięciu lat. Wtedy również od Polski odwrócili się inwestorzy bo się okazało, że można za bardzo fajne pieniądze kupić nieruchomości w Anglii. Jak wzrosły ceny w Anglii to się okazało, że dalej jeszcze można pozyskać dobre nieruchomości w Niemczech i dopiero jak w Niemczech rosły ceny inwestorzy znowu zwrócili się ku Polsce.
Więc myślę, że w porównaniu do tych rynków, Polska jest nadal bardzo atrakcyjnym rynkiem, który ma jeszcze duże możliwości rozwoju. Przede wszystkim poprzez deweloperowanie nowych obiektów.
W Niemczech ten rynek oczywiście jest już dużo bardziej dojrzały, dużo bardziej ograniczony, chociaż wciąż można w Niemczech uzyskać dobre inwestycje. Natomiast jest to o wiele, wiele trudniejsze niż na polskim rynku.
Rozmawiał: Radosław Rybiński
